월세전환율 – 연월세전환용 월세계산
서울의 자급률은 50% 미만이다.
이는 내집마련으로 사는 사람이 50%도 안 되고 나머지 가구는 전·월세로 산다는 의미다.
서울에는 많은 집이 있다.
임대 부동산을 이용해 사는 가구는 전세에서 월세로 형태가 바뀌는 경우가 많다.
여러 가지 이유가 있겠지만 보증금을 올릴 만한 돈이 없다는 게 주된 이유다.
전세 보증금만큼 월세를 내기로 하고 계약하는 경우도 많다.
가령 5억원짜리 전셋집에 살고 있는데 집주인이 전세보증금을 2억원 올려 7억원으로 재계약하는 식이다.
이때 2억원을 모금해 재계약하거나 2억원에 해당하는 월세를 내면 된다.
이런 형태의 계약을 반세금이라고 하는데 오늘은 반세금 월세 전환율에 대한 월세 전환율에 대해 알아보려고 합니다.
반·반 임대차란 전·월세가 혼합된 전세를 말한다.
사실 월세 자체가 보증금이 있어서 어떤 면에서는 모든 월세가 반세인데, 보통 전세가였던 월세를 더해 재계약하는 것을 반세라고 한다.
보증금을 임대인에게 맡기고 집을 임대하면서 임대인에게 매달 일정 금액의 임대료를 지급하는 형태의 계약은 반세금으로 정의할 수 있다.
특별하다고 얘기를 했는데 월세나 전세나 반값, 다른 어떤 형태의 전세일 뿐 근본적인 차이는 없습니다.
따라서, 우리는 일반 임대차보호법을 따른다.
계약기간은 2년이며 2020년부터 시행된 임대법 3개도 똑같이 영향을 받는다.
임차인·반쪽세입자 입장에서는 전세로 주택을 임대할 경우 전세를 받아 일시불로 사용하거나, 매매금액에서 전세금액을 뺀 형태로 갭투자로 운영할 수 있다.
다만 이 경우 임대주택에서 현금이 발생하지 않는다는 단점이 있다.
반값에 임대할 경우 임대료보다 규모가 작지만 보증금으로 많은 돈이 들어오는 장점이 있고, 매달 정기적으로 현금 수입이 발생한다.
물론, 이러한 역세의 월세는 보증금이 있는 은행을 통해 영업하는 것보다 더 잘 살아야 한다.
(그렇지 않으면 아무도 반전세를 선호하지 않을 것이기 때문이다.
)
임대인이 월세로 집을 임대하는 이유는 보증금을 받고 은행 이자를 받아야 수익률이 월세보다 낮아 같은 이유로 임대인이 반쪽짜리 세금을 선호한다고 볼 수 있다.
세입자·반세입자 입장에서는 늘어난 보증금만으로 거액을 마련할 필요가 없다는 게 반전세의 장점이다.
2년 뒤 전셋값이 5억원에서 7억원으로 오르면 2억원을 마련하기 어려운 게 분명하다.
따라서 보증금 2억 원에 대한 월세를 내면 집주인과 합의를 한 뒤 세입자와 재계약을 할 수 있다.
또는 목돈이 있지만 전세보증금에 묶고 싶지 않은 경우도 있을 수 있다.
다른 투자를 사용할 수도 있고 사업을 위해 사용할 수도 있습니다.
개인적으로는 월세나 월세 전환이 임대인보다 임차인에게 더 큰 영향을 미치는 제도라고 생각한다.
따라서 테넌트는 시스템에 대해 잘 알고 있어야 합니다.
🙂
월세전환율의 문제는 전세로 살면서 보증금이 더 높은 대신 월세를 내야 한다면 이 월세가 얼마나 적절한지 모른다는 것이다.
이에 정부가 전세보증금을 월세로 전환하는 방안을 공식 발표하고 있다.
▶ 보증금 증가로 인한 월세 = 보증금 인상 x 월세전환율 / 12개월
여기서 월세전환율은 한국은행 기준금리에 2%를 더한 것으로 2022년 4월 20일 기준 1.5% + 2% = 3.5%가 월세전환율이다.
그러니까 전세 보증금 5억짜리 집에 살고 있는데 2억을 올려서 월세로 전환하고 싶다면 이렇게 계산하면 됩니다.
▶ 2억원 x 3.5% / 12 = 58만원
기존 보증금 5억 원을 유지하면서 세입자가 임대인에게 월 58만 원을 내야 하는 셈이다.
(쉽지 않다.
이는 기존 전세 보증금을 낮추고, 낮은 보증금을 월세로 전환하는 데도 활용된다.
예를 들어 전세보증금 10억 원에 대한 임대주택을 4억 원으로 낮추고 나머지 6억 원에 대한 월세를 내려면 다음과 같이 계산하면 된다.
▶ (10억 – 4억) x 3.5% / 12 = 175만원
지금은 보증금 6억원을 돌려받는 대신 세입자가 임대인에게 매달 175만원을 내면 된다.
(역시 쉽지 않네요.)
그래서 우리는 월세 전환율에 대해 이야기했습니다.
월세전환 또는 월세전환으로 불리는 반값세 전환율은 현재 3.5%로, 미국을 따라 우리나라 기준금리가 계속 오를 것으로 예상돼 전환율은 계속 높아질 전망이다.
전세 3법으로 보증금 전세가 월세로 많이 전환된 데다 남은 전세마저 월세로 전환되는 경우가 많아 전체적으로 보증금 전세가 드물다는 것이다.
내가 살던 아파트도 2,517가구로 전셋값이 10채도 안 될 정도로 사정이 어려워 보인다.
전·월세 전환이 늘었기 때문에 임대인은 전환 시 규정에 따라 전환해야 한다.
나중에 문제가 생길 경우를 대비해서요. 집주인과 세입자 모두 문제없이 계약할 수 있기를 바랍니다.
글로스터3법 :: 월세전환율 산정 – 2.5%(주택임대차보호법) 지난해 3대 임대법 중 하나인 계약 renewal.blog.naver.com
끝.